Бизнес

Если вы считаете, что, купив недвижимость, можете делать с ней, что угодно, то эта статья для вас. Любое недвижимое имущество имеет свое функциональное целевое назначение, причем, установленное законом, разграничение на «жилое» и «нежилое» на практике является весьма расплывчатым. В частности эксплуатация коммерческой недвижимости имеет разные цели, кроме того участок под зданием также имеет свой функционал. Вот и попробуем разобраться с понятием назначение, как с юридической, так и с экономической точки зрения.

Виды назначения зданий, строений и сооружений
Как уже отмечалось, законодатель делит все здания на жилые и нежилые. Перевод одних в другие и наоборот подробно прописан в действующем законодательстве, это и нормы Жилищного кодекса РФ и градостроительные требования. Про особенности перевода помещений из жилого в нежилое можно узнать из статьи «Как сделать из квартиры офис».

В крупных городах появляются новые форматы жилой недвижимости, так называемые квартиры в стиле «лофт», студии и мастерские. Художественные замыслы проектировщиков и дизайнеров не помещаются в скучные квартирные планировки, креативщикам хочется городской недвижимости с размахом. На помощь приходят обанкроченные заводы и фабрики, пустующие складские помещения, чердаки и подвалы.

Пакет документов для изменения облика и функционала нежилой недвижимости следующий:
заявление;
технический, кадастровый паспорта;
правоподтверждающие документы;
проект перепланировки;
заключение на соответствие нормам санитарно-эпидемиологическим, пожарной безопасности и иным.
Обращаться необходимо в комиссию по использованию жилищного фонда при муниципальном органе власти. Там, кстати говоря, и помогут определиться с перечнем документов.
Когда из нежилого здания сделать апартаменты-лофт не получится

Нежилое здание/помещение находится в полуразрушенном состоянии, имеются дефекты, препятствующие эксплуатации.
Здание находится в промышленной зоне, отсутствует необходимая социальная инфраструктура.
Конфигурация здания (высота потолков, размер проемов) не соответствует требованиям, предъявляемым к жилью.
Нет и/или невозможно провести инженерные коммуникации (свет, вода, канализация, вентиляция, газ).
Примечание: когда все будет готово, здание принято комиссией, не забудьте перерегистрировать вашу собственность. Теперь у Вас не нежилое помещение, а квартира или частное домовладение.

Назначение коммерческой недвижимости

Понятие редевелопмента появилось сравнительно недавно, а вот на деле его использовали еще в 90-е. Перепрофилирование образовательных учреждений в офисы фирм-однодневок и полулегальных бизнесменов отняли у городов огромное количество детских садов. Схемы эти в большинстве своем противоречили или нагло обходили действующее законодательство.

Современный редевелопмент коммерческой недвижимости выглядит более прилично. Чего только стоит изменение функционала фабрики «Красный Октябрь», которую превратили в богемный центр с ресторанами, выставочными залами и офисами крупных компаний. Также как и для физических лиц, для организаций пустующие заводы и цеха представляют простор для творчества и экономическую перспективу.

Основные причины:
хорошее расположение;
большая площадь помещений;
большая территория;
известность места.
Правовые вопросы редевелопмента коммерческой недвижимости

На первый взгляд с правой точки зрения не важно, будет собственник использовать имущество для организации торговли или для общепита. На самом деле разный род деятельности предполагает различные требования к организации и оснащению пространства. Например, санитарные нормы, применяемые к ресторану и к цеху, существенно отличаются. Кроме того, режим налогообложения организации также зависит от вида деятельности.

К некоторым специальным режимам применяются физические показатели, такие как площадь торгового зала, а вот если в разрешительной документации написано не торговая площадь, а цех, это может стать проблемой.

Если здание планируется глобально менять (внешний и внутренний облик) — это реконструкция. Она требует получения разрешений от муниципальных органов власти, заключений различных комиссий, плана реконструкции и его утверждения местными власти. Как следствие этих мероприятий — внесение изменений в ЕГРП и техническую документацию. Если вы не меняете площади и внешнего вида здания, достаточно внести изменения в технические документы (например, изменится экспликация здания или поэтажный план).

Краеугольный вопрос — земля под зданием

На нашем портале был подробно освящен вопрос изменения категории земли, статья «Как поменять категорию земли?». Однако земельный вопрос представляет наиболее сложную проблему в законодательстве. Дело в том, что в законе не имеется четкого определения понятий категория земли и вид разрешенного использования.

Из анализа практики судов видно, что целевое назначение относится к земельному законодательству. Разрешенное использование — это фактически территориальное зонирование, согласно утвержденному плану застройки. Конкретного перечня видов использования земли в законе нет. Государственные и муниципальные земельные участки предоставляются под строительство и для других целей. Местные власти могут разрешить как многоэтажное строительство, так и малоэтажное, предоставить участок под строительство зданий производственного назначения. Указание на цель содержится в договорах, например аренды, в Постановлениях Администрации о предоставлении в собственность земельного участка.

Последствия самовольного изменения назначения

Администрация может потребовать снести здание, строение или сооружение. Для капитального строительства эта схема не работает, а вот для остальных (киоски, ограждения, гаражи) вполне.
Договор долгосрочной аренды можно расторгнуть на основании несоответствия разрешенного использования реальному.
Можно нарваться на административный штраф или предупреждение от УФАС (Антимонопольный орган).
Что делать в таких случаях
Если участок Вам предоставили под строительство торгового центра, а вы хотите создать гостиничный бизнес, стоит обратиться в администрацию и Комитет архитектуры и градостроительства города. С согласия последнего Администрация поменяет в правопредоставляющих документах цель использования.

Внимание: перепрофилированием участка лучше заняться до начала строительства.
Если здания построено в нарушение требований разрешенного использования земли, только муниципалитет способен решить эту проблему. Будь то аренда или собственность, в договор или постановление можно внести изменения. Обратите внимание на полученный кадастровый и технический паспорт, при наличии сведений о цели эксплуатации, необходимы будут изменения.
В заключении хочется отметить, что любые изменения надо производить с оглядкой на экономическую перспективу и целесообразность. Посчитайте затраты на реконструкцию, согласования и регистрацию и отнимите их от предполагаемой прибыли. Стоит ли овчинка выделки, решать конкретному собственнику. Примеров удачного редевелопмента в крупных городах становится все больше, может быть заброшенный цех давно ждет вашего вмешательства в его судьбу?